虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。近年来，由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为，商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额，各买受人之间是按份共有关系，而不是独立产权的建筑物区分所有关系，商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。
首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。
其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。
另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。
综上所述，将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。
（作者单位：河南省义马市人民法院）
福建省商品质量监督条例
福建省人大常委会
福建省商品质量监督条例
福建省人大常委会
（1992年6月20日福建省第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 根据1994年11月19日福建省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议《关于修改＜福建省商品质量监督条例＞的决定》修正）
目 录
第一章 总 则
第二章 商品质量责任
第三章 商品质量监督
第四章 法律责任
第五章 附 则
第一章 总 则
第一条 为加强商品质量的监督管理，制止生产、销售假冒伪劣商品，维护社会主义市场经济秩序，保护消费者、生产经营者的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。
第二条 在本省境内从事商品生产、销售、储运活动的，必须遵守本条例。
本条例所称的商品是指经过加工、制作并用于销售的产品。
第三条 各级技术监督部门（标准计量部门，下同）是同级人民政府商品质量监督的行政主管部门，负责统一管理、组织协调和实施本行政区的商品质量监督工作。
各级工商行政管理部门是同级人民政府商品质量监督的职能部门，参与商品质量的监督管理。
技术监督和工商行政管理部门在商品质量监督中，按照国家规定的职责分工行使本条例的监督管理、行政处罚权。
商检、卫生、医药、劳动等行政管理部门依照有关法律、法规的规定，对有关商品的质量实行监督管理。
消费者组织依照有关法律、法规的规定，对商品质量实施社会监督。
第四条 生产、销售企业的主管部门应加强对生产、销售企业的管理，监督企业保证商品质量，完善质量体系，负责对生产、销售质量不合格商品的企业进行整顿。
第五条 支持新闻单位对商品质量实行舆论监督。
鼓励单位和个人检举、揭发违反本条例的行为；受理部门对举报者应予以保密，对举报有功者，按国家有关规定给予奖励。
第二章 商品质量责任
第六条 生产者必须保证生产的商品质量符合国家有关法律、法规、标准以及合同规定的要求，因生产造成的商品质量问题，由生产者承担质量责任。
第七条 商品的承储、承运、装卸者应严格按有关规定进行储存、运输和装卸，严格交接验收，明确质量责任。因储存、运输、装卸造成商品质量问题，承储、承运、装卸者应分别按有关规定承担责任。
第八条 销售者必须对其销售的商品质量负责。签订购销合同时，应明确质量要求；进货时，应验收商品质量；必要时，应向法定检验机构报验。
第九条 严禁利用广告推销假冒伪劣商品，欺骗和坑害用户、消费者。
第十条 严禁生产、销售下列商品：
（一）失效或变质的商品；
（二）危及人体健康，人身、财产安全的商品；
（三）国家明令淘汰或禁止生产和销售的商品；
（四）不符合强制性标准要求的商品；
（五）已取得质量认证，但商品质量不符合质量认证标准而使用质量认证标志的商品，或者未经质量认证而使用质量认证标志的商品；
（六）掺杂使假的商品，以假充真的商品，以次充好的商品，以旧充新的商品，或以不合格品冒充合格品的商品；
（七）伪造或冒用他人的厂名、厂址、条码、产品标准编号、优质标志、认证标志、采标标志、生产许可证标志以及其它质量标志的商品（含包装物及印刷品）；
（八）实施工业产品生产许可证管理而未取得工业产品生产许可证，或已取得生产许可证而未在商品或包装的显著部位标明的商品；
（九）未按法律、法规规定标明产品标准编号的商品，没有检验合格证明的商品；
（十）所标明的指标与实际不符，或属处理品（含次品，等外品）而未在商品或包装的显著部位标明“处理品”字样的商品；
（十一）隐匿或未按规定标明商品名称、厂名、厂址，主要技术指标、成份、含量的商品；限期使用的商品未标明生产日期、保质期、保存期的商品；
（十二）实施报验制度而未经报验的商品；
（十三）其他不符合国家有关法律、法规规定的商品。
第十一条 生产、销售者应完善售后服务，售出的商品凡在保证期限内，非因用户、消费者使用、保管不当出现质量问题的，应由销售者负责包修、包换、包退。
第十二条 由于商品质量原因给用户、消费者造成人身（含精神）伤害和经济损失的，由销售者承担赔偿责任。确属生产、储存、运输、装卸等方面原因造成的商品质量问题，销售者可向有关责任方追偿。
第三章 商品质量监督
第十三条 商品质量监督的依据是：
（一）强制性的国家标准、行业标准、地方标准；
（二）企业明示执行的标准；
（三）合同，商品的标识、说明书；
（四）有关法律、法规的规定。
第十四条 技术监督部门应会同有关主管部门确定重点检查的商品目录，制订商品质量监督检查计划，并定期向社会公布抽查的商品质量状况，指导消费，强化舆论监督。
第十五条 商品质量检验机构必须具备相应的检测条件和能力，经省产品质量监督管理部门或者其授权的部门考核合格后，方可承担商品质量检验工作。
第十六条 技术监督部门按国家有关法律、法规的规定，监督抽查商品质量，承办质量案件。
（一）检查或抽取样品必须有两名以上工作人员参加，应佩带行政执法徽章，出示行政执法证件，按规定填写统一的《福建省产（商）品质量监督检查（抽样）记录单》。
（二）抽取样品的数量、技术方法及质量合格与否的判定应按有关法律、法规、标准的规定执行。
检验后的样品（含破坏性试验的残余物）在留样期满后，应退回受检单位或个人。因检验工作失误损坏样品的，抽检单位应按原价赔偿。
第十七条 工商行政管理部门在商品质量监督管理中，按国家主管部门规定的办案程序承办质量案件。在办案时，经县级以上工商行政管理局批准，可对商品抽样送检，对抽取的样品，当事人双方应封样，标明日期、数量及“送检样品”字样，并签名盖章。
第十八条 技术监督部门、工商行政管理部门对商品质量进行抽样或检查时，被检查者应提供样品，如实提供受检商品的货源、数量、存放地点，不得弄虚作假，逃避、拒绝抽样或检查。
对同一批商品，不得重复抽检。被检者凭有效的商品检验报告或有关证明，有权拒绝重复抽检。
第十九条 技术监督部门、工商行政管理部门在监督商品质量和办案时，经县级以上主管部门批准，可按有关规定暂行封存、扣押本条例第十条所列商品，直至查封违法者的生产经营设施、场所。
第二十条 被检查者对检验结果有异议的，可在接到检验报告之日起十五日内，向承检单位提出书面意见，逾期未提出异议的，视为对检验结果无异议。
第二十一条 有关监督、管理部门应广泛听取用户、消费者对商品质量、质量监督的意见，接受质量查询，受理质量投诉。
第二十二条 对涉及被检者的专利和专有技术的有关资料及其不宜公开的生产、经营资料，有关人员应予以保密，不得泄露。
第二十三条 对人身安全、健康、社会生产、人民生活有较大影响的重要商品，实行销售前质量报验制度。
第四章 法律责任
第二十四条 违反本条例第九条规定的，按广告管理法规的有关规定处理。
第二十五条 违反本条例第十条规定的，根据情节轻重，给予以下处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
（一）生产、销售第十条第（一）至（三）项商品的，没收销毁未售出部分的商品，没收已售出部分的商品销货款，并处以该批商品经营额一至二倍的罚款；
（二）生产、销售第十条第（四）、（五）项商品的，按《中华人民共和国标准化法实施条例》第三十三条、第三十五条和第三十六条的规定处理；
（三）生产、销售第十条第（六）至（八）项商品的，没收未售出部分的商品和已售出部分的商品销货款，并处以该批商品经营额百分之五十至一倍的罚款；
（四）生产、销售第十条第（九）至（十一）项商品的，封存未售出部分的商品，没收已售出部分的商品销货款，并处以该批商品经营额百分之十至百分之五十的罚款；封存的商品经检验属危及安全和人身健康的，应予没收销毁；尚有使用价值的，经技术处理，标注“处理品”后，方
可降价出售；
（五）销售第十条第（十二）项商品的，封存未售出的商品，限期报验。封存的商品经报验，质量合格的，处以三百元以上一千元以下罚款；质量不合格的，按本条第（一）、（二）、（三）、（四）项的规定处理。
第二十六条 按本条例第三十一条规定罚款，无法计算或难以准确计算罚款额度的，可处以五百元以上罚款。但超过二万元的，应报其地（市）主管部门审批；超过五万元的，应报其省主管部门审批。
对情节严重的违法行为，可对主要负责人和直接责任者处以五千元以下罚款。并提请监察机关追究其行政责任。
第二十七条 违反本条例第十一条规定的，责令其立即改正，赔偿损失，并处以商品销售价款二至三倍的罚款。
第二十八条 违反本条例第十八条第一款规定的，可根据情节轻重，处以五百元以上五千元以下罚款。
对擅自转移被封存、扣押物品或私自拆除被封存、扣押物品封条的，责令改正，并可根据情节轻重，处以其物品价款一至三倍的罚款。
对妨碍行政执法人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第二十九条 对违反本条例规定的，可责令其限期整改，当事人应在接到限期整改通知书之日起十五日内，将整改措施报送有关部门及当事人的主管部门；逾期不报或违法情节严重或屡犯不改，可以通报批评，并责令其停业整顿。
对违法事实清楚，情节较轻，案值在一千元以下，罚款金额在五百元以下的，可以进行现场处罚。被处罚人应到指定的金融机构交纳罚款。
第三十条 行政执法机关对同一违法行为，不得重复处罚。但有本条例所列违法行为的，除承担规定的行政责任外，不免除依法承担相应的民事赔偿责任和刑事责任。
行政执法机关销毁或公开变卖没收实物，应按有关法律、法规处理。
技术监督部门、工商行政管理部门在进行处罚时，应开具财政部门统一印制的罚没款收据及实物没收收据。罚没款和没收实物的变卖收入全额上缴同级财政。
第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院起诉。
当事人逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
第三十二条 行政执法人员有下列行为之一的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任：
（一）工作失误，造成损失的；
（二）违反本条例第二十二条规定，造成损失的；
（三）伪造、篡改检验数据的；
（四）徇私舞弊、滥用职权、索贿受贿的；
（五）不按收费标准，任意收取检验费的；
（六）不按标准规定的数量，任意抽取样品的。
第三十三条 违反本条例第十五条规定，非法从事商品质量检验工作，其出具的检验报告无效，没收违法所得，并可根据情节轻重，处以二千元以上五万元以下的罚款。
第五章 附 则
第三十四条 与本条例配套实施的商品质量报验办法由省人民政府制定。
第三十五条 本条例应用解释权属福建省人民政府。
第三十六条 本条例自1992年9月1日起实施。
附：福建省人民代表大会常务委员会关于修改《福建省商品质量监督条例》的决定
（1994年11月19日福建省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）
决定
福建省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议审议了福建省人民政府提出的关于《福建省商品质量监督条例修正案（草案）》的议案，决定对《福建省商品质量监督条例》作如下修改：
一、第一条修改为：“为加强商品质量的监督管理，制止生产、销售假冒伪劣商品，维护社会主义市场经济秩序，保护消费者、生产经营者的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。”
二、第二条修改为二款：“在本省境内从事商品生产、销售、储运活动的，必须遵守本条例。”
“本条例所称的商品是指经过加工、制作并用于销售的产品。”
三、第三条第五款修改为：“消费者组织依照有关法律、法规的规定，对商品质量实施社会监督。”
四、第八条修改为：“销售者必须对其销售的商品质量负责。签订购销合同时，应明确质量要求；进货时，应验收商品质量；必要时，应向法定检验机构报验。”
五、第九条修改为：“严禁利用广告推销假冒伪劣商品，欺骗和坑害用户、消费者。”
六、第十条第一项修改为：“失效或变质的商品；”
第二项修改为：“危及人体健康，人身、财产安全的商品；”
第三项修改为：“国家明令淘汰或禁止生产和销售的商品；”
第五项修改为：“已取得质量认证，但商品质量不符合质量认证标准而使用质量认证标志的商品，或者未经质量认证而使用质量认证标志的商品；”
第六项修改为：“掺杂使假的商品，以假充真的商品，以次充好的商品，以旧充新的商品，或以不合格品冒充合格品的商品；”
第七项修改为：“伪造或冒用他人的厂名、厂址、条码，产品标准编号、优质标志、认证标志、采标标志、生产许可证标志以及其它质量标志的商品（含包装物及印刷品）；”
第八项修改为：“实施工业产品生产许可证管理而未取得工业产品生产许可证，或已取得生产许可证而未在商品或包装的显著部位标明的商品；”
第九项修改为：“未按法律、法规规定标明产品标准编号的商品，没有检验合格证明的商品；”
第十项修改为：“所标明的指标与实际不符，或属处理品（含次品，等外品）而未在商品或包装的显著部位标明“处理品”字样的商品；”
第十一项修改为：“隐匿或未按规定标明商品名称、厂名、厂址，主要技术指标、成份、含量的商品；限期使用的商品未标明生产日期、保质期、保存期的商品；”
第十三项修改为：其他不符合国家有关法律、法规规定的商品。”
七、第十三条第一项修改为：“强制性的国家标准、行业标准、地方标准；”
增加一项作为第二项：“企业明示执行的标准；”
原第二、三项改为第三、四项。
八、第十五条修改为：“商品质量检验机构必须具备相应的检测条件和能力，经省产品质量监督管理部门或者其授权的部门考核合格后，方可承担商品质量检验工作。”
九、第十六条第二款修改为：“检验后的样品（含破坏性试验的残余物），在留样期满后应退回受检单位或个人。因检验工作失误损坏样品的，抽检单位应按原价赔偿。”
十、第十九条修改为：“技术监督部门、工商行政管理部门在监督商品质量和办案时，经县级以上主管部门批准，可按有关规定暂行封存、扣押本条例第十条所列商品，直至查封违法者的生产经营设施、场所。”
十一、第二十二条修改为：“对涉及被检者的专利和专有技术的有关资料及其不宜公开的生产、经营资料，有关人员应予以保密，不得泄露。”
十二、删去第四章，将第五章改为第四章，第六章改为第五章。
十三、第三十条至第三十三条依次改为第二十四条至第二十七条。
十四、第三十四条修改为第二十八条：“违反本条例第十八条第一款规定的，可根据情节轻重，处以五百元以上五千元以下罚款。”
“对擅自转移被封存、扣押物品或私自拆除被封存、扣押物品封条的，责令改正，并可根据情节轻重，处以其物品价款一至三倍的罚款。”
“对妨碍行政执法人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。”
十五、第三十五条修改为：“对违反本条例规定的，可责令其限期整改，当事人应在接到限期整改通知书之日起十五日内，将整改措施报送有关部门及当事人的主管部门；逾期不报或违法情节严重或屡犯不改，可以通报批评，并责令其停业整顿。”
增加一款作为第二款：“对违法事实清楚，情节较轻，案值在一千元以下，罚款金额在五百元以下的，可以进行现场处罚。被处罚人应到指定的金融机构交纳罚款。”
十六、第三十六条第一、二款修改为第三十条的一、二款：“行政执法机关对同一违法行为不得重复处罚。但有本条例所列违法行为的，除承担规定的行政责任外，不免除依法承担相应的民事赔偿责任和刑事责任。”
“行政执法机关销毁或公开变卖没收实物，应按有关法律、法规处理。”
第三十六条第三款改为第三十条第三款。
十七、第三十七条修改为第三十一条：“当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院起诉。”
“当事人逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。”
十八、第三十八条修改为第三十二条：“行政执法人员有下列行为之一的，由主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；”以下各项不变。
十九、增加一条作为第三十三条：“违反本条例第十五条规定，非法从事商品质量检验工作的，其出具的检验报告无效，没收违法所得，并可根据情节轻重，处以二千元以上五万元以下的罚款。”
二十、第三十九条修改为第三十四条：“与本条例配套实施的商品质量报验办法由省人民政府制定。”
二十一、删去原第四十条。
二十二、第四十一条、第四十二条分别改为第三十五条、第三十六条。
本决定自公布之日起施行。
《福建省商品质量监督条例》根据本决定作相应的修正后，重新公布。
1994年11月23日
