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公有住宅售后维修养护管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 07:19:32  浏览:8209   来源:法律资料网
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公有住宅售后维修养护管理暂行办法

建设部


公有住宅售后维修养护管理暂行办法

1992年6月15日,建设部

第一条 为加强公有住宅售后的维修和养护管理,保障住宅所有人的合法权益和住用安全,特制定本办法。
第二条 本办法适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的工矿区范围内,在住房制度改革中向个人出售的公有住宅向个人出售后的售后维修和养护管理。
第三条 各级人民政府房地产行政主管部门依照《城市私有房屋管理条例》、本办法及其他有关法规、对本行政区域向个人出售的公有住宅的维修和养护进行指导、监督和管理。
第四条 本办法所称住宅的自用部位和自用设备,是指户门以内的部位和设备,包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。
住宅的共用部位,是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。
住宅的共有设施设备,是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
第五条 公有住宅出售后,住宅自用部位和自用设备的维修养护,由住宅所有人承担维修养护责任,住宅所有人可以自行维修养护,也可以委托代修。
第六条 公有住宅出售后,住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任,也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。
第七条 住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用,可以由售房单位按照规定比例向购房人收取,维修养护费用不足时,暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。
维修养护费用应当专户存入银行,由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅各所有人的共同监督。
第八条 电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新,可以按照国家和地方原有规定执行。
第九条 住宅的共用部位和共用设施设备,凡属人为损坏的,由责任人负责修复或者赔偿。
第十条 住宅建筑以外的市政公用设施(道路、上下水管道、窨井、化粪池、室外泵房、绿化等),按照现行规定的职责分工负责维修和管理。
第十一条 凡需要对住宅进行中修以上的,应当依照《城市房屋修缮管理规定》执行。
第十二条 住宅所有人的维修养护责任单位,应当定期对住宅的自用部位、自有设备或者共用部位、共用设施设备进行维修养护,保证居住安全和设备的正常使用,并接受房屋所在地人民政府房地产行政主管部门的指导、监督和管理。
第十三条 住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
第十四条 在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下,由原售房单位、有关管理部门及相关住宅所有人协商成立民主管理性质的住宅管理委员会,负责组织落实住宅的维修养护管理工作;监督维修养护费用的使用;组织制订相关所有人共同遵守的协议;并协助有关部门调解相关所有人之间的住宅纠纷。
第十五条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时,应当协商解决。协商不成的,当事人可以向房屋所在地房地产仲裁机构申请仲裁,也可以向人民法院起诉。
第十六条 个人购买的其他住宅的维修养护管理,参照本办法执行。
已实行物业管理、委托管理等维修养护管理模式的按照相关规定执行。
第十七条 省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第十八条 本办法由建设部负责解释。
第十九条 本办法自1992年7月1日起施行。


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关于构建我国公证证据法的初步认识

李新辉
(湖北省宜昌市公证处 宜昌 443000)

如果从体系结构上进行分析,我们可以把公证法进一步划分为公证实体法、公证程序法和公证证据法三个组成部分。公证实体法主要是《中华人民共和国公证暂行条例》(以下简称《公证暂行条例》)和即将通过的《中华人民共和国公证法》(以下简称《公证法》)以及其他法律法规中有关公证的实体法律规范。公证程序法主要是《公证暂行条例》、将来的《公证法》、《公证程序规则》和一系列有关特殊公证事项的具体公证细则、规则、办法等有关公证的程序法律规范。公证证据法是指有关公证证明活动的法律规范的总称,是公证人员和当事人运用证据证明公证案件中待证事实时应当遵循的法律规范,属于非诉讼证据法的范畴。公证证据法在公证法律体系中具有十分重要的法律地位,是特殊的和专门的公证程序法,在理论上完全有必要单独加以规定,但目前尚无系统的、成文的规范可供操作和研究。
笔者认为,应当以我国的公证职能、公证特征和公证模式作为基本出发点,借鉴普通证据法的研究成果,结合我国公证领域的实际情况和民商实体法、民事诉讼法中的相关规定,首先搭建起我国公证证据法的基本架构,让公证员在基本统一和规范的自由心证基础之上进行公证证明活动,以便有效地防止和杜绝随意的、不规范的证明行为。当前,这对提高我国整体公证质量水平,树立公证行业的诚信形象,更显得十分必要。
公证证据法的研究,脱离不了我国公证“证明事实,适用法律”的基本职能、实质公证特征和职权式的当事人主义模式,这些是我们研究公证证据法时必须首先考虑的前提和现实基础。以下,笔者以公证员为本位,谈谈构建我国公证证据法的一些看法。

一、公证证据法的职能和作用
《公证暂行条例》第二条规定“公证是国家公证机关根据当事人的申请,依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性,以保护公共财产,保护公民身份上、财产上的权利和合法利益。” 《公证法(草案)》(二审草案,下同)第二条规定“公证是公证机构根据公民、法人或者其他组织的申请,依法定程序对合法、真实的民事法律行为、有法律意义的事实和文书予以证明的活动。”
从上述规定可以看出,我国公证的基本职能是:证明事实,适用法律。我国公证实际上包括形式公证(认证)和实质公证两大组成部分,而以实质公证为主要特征。形式公证(认证)主要是证明事实—证明真实性,比如签名印鉴属实、复印件与原件相符,而实质公证则不仅需要证明事实,而且需要适用法律—证明合法性,比如继承权公证、合同(协议)公证就得分别适用《继承法》和《合同法》。适用法律主要是公证法或公证的实体法方面的职能,笔者在本文中不做深入讨论。公证证据法是公证法的组成部分,因此,公证证据法的基本职能与公证法或公证的基本职能是一致的,体现的是公证法或公证的程序法方面的职能。公证证据法的职能,就是“证明事实和确认事实”。关于公证确认事实的职能,下面会专门予以论述。
公证证据法具有以下作用:
1、保障当事人在公证法律关系中的主体地位和权利,并督促其履行相应的公证义务和承担相应的法律责任。在公证法律关系中,当事人是申请人,享有申请权、撤消申请权、证据收集权、举证权、陈述权、请求权等等公证权利,同时应当履行如实陈述、如实举证的公证义务,并且应当对其所做陈述和所提供证据的真实性、完整性和充分性负责,否则,应当承担因其虚伪陈述、举证或者举证不能所造成的拒绝公证、终止公证等法律后果。公证证据法正是通过规定当事人在公证证明活动中的具体权利、义务和责任规范,来保障其正确行使证明权利、履行证明义务、承担证明责任,从而行使和保护其民事权利、履行相应的民事义务。
2、约束公证员的公证证明行为,确保公证员切实执行公证程序,依法行使公证权。公证证据法中,有相当部分的规范是针对公证员的公证证明行为设置的,其目的就是要让公证员按照统一、明确的证据规范和程序规范,来完成公证证明活动。
3、为出证提供正当程序和根据。严格执行公证证据法,可以确保公证员是在经过当事人举证和公证员取证、查证、采证程序之后才确认相关公证事项的真实性,并在此基础上出具公证书,这样才能保证公证书自身的真实性和合法性,实现公证“证明事实,适用法律”的基本职能。

二、公证证据法的模式
依据《公证暂行条例》第二条和《公证法(草案)》第二条的规定以及《公证暂行条例》第十六条第一款 “当事人申请公证,应当亲自到公证处提出书面或口头申请”的规定,可以看出,我国的公证是以当事人的申请为基础的,即“不请不证”。结合《公证暂行条例》第十九条“公证处对当事人提供的证明,认为不完备或有疑义时,有权通知当事人作必要的补充或者向有关单位、个人调查,索取有关证件和材料。有关单位、个人有义务给予协助”的规定、 《公证程序规则》第二十二条第一款“公证人员应当通过询问证人、调取书证、物证、视听资料、现场勘验、进行鉴定等方式,认真收集证据”的规定、《公证程序规则》第二十五条“公证处认为当事人提供的证据材料不完备或有疑义的,应通知当事人作必要的补充或向有关单位、个人调查索取有关证明材料,并有权到现场作实地调查”的规定,以及《公证法(草案)》第二十七条“公证机构应当对申请公证的事项以及有关材料的真实性进行核实,或者委托异地公证机构代为核实,有关单位或者个人应当予以协助”的规定,可以看出,我国的公证又具有相当浓厚的职权主义色彩。总的来看,我国现行公证的基本模式是以当事人主义为主的职权式的当事人主义模式。
相应的,公证证据法的模式同样应当是职权式的当事人主义模式。尤其对于实质公证来讲,应当强调当事人也是公证证明的主体,当事人在特定事项的公证证明活动中起主要作用,公证的启动因其申请而开始,公证的终止以其撤消申请或举证不能而发生,公证员则应当像法官一样处于被动和中立地位,其职能是对当事人提供的证据材料加以审查判断,审查证据的证明能力,判断证据的证据力,依据事实和法律对当事人所申请的公证事项从公证证明或公证确认的角度给出公证结论。公证员只是在法律有特别规定的情况下,比如在核实证据时依职权调查取证,在当事人故意做虚伪陈述、提供虚假证据材料时和其他法定情况下依职权终止公证。
我国法律体系在传统上属于大陆法系,我国公证以实质公证为主,社会现阶段还没有建立完善的人事和户政档案系统及民商事登记系统,加上当事人诚信度不够高的公证实际状况,目前还难以实行完全当事人主义的公证模式,所以,有必要继续实行以公证职权做补充的职权式的当事人主义的公证模式,相应地,公证证据法的模式仍有必要实行职权式的当事人主义模式。

三、公证证据法的体系
公证证据法的体系包括公证证明体系、公证证据体系这两个子体系。
公证证明体系侧重于公证证明的理论性问题,主要包括公证证明的主体、客体、责任、标准、规则等内容。公证证据体系侧重于公证证明的实务性问题,主要包括公证证据的属性、种类、分类、取证、查证、采证等内容。

四、公证证明体系的基本架构
在讨论公证证明体系之前,应首先明确“证明”和“自由心证”这两个概念。
证明,从字面上解释就是“据实以明真伪”。从法律层面上来理解,证明就是用证据来表明或说明某未知事实的存在与否①。相应的,公证证明的概念可以表述为:在公证案件中,用证据来表明或说明待证事实的存在与否。
何家弘教授认为,应当将证明和查明区分开来。查明是让自己明白,证明是让别人明白。查明不等于证明,因为证明涉及到证明责任的问题,下面将进一步加以说明。在公证证明活动中强调证明和查明的不同,有助于公证员在某些特定类型的公证案件中认清自己的职责是查明和确认案件事实,而不是代替当事人去证明案件事实。
在诉讼和证明领域,世界上很多国家都已经在不同程度上接受了自由心证的思想。心证,即内心确信。作为一种证据制度,自由心证是指证据的取舍及其证明力,由法官或陪审团根据自己的理性和良心自由判断,形成确信并依此认定案情的证据制度②。
自由心证的核心思想是给予法官审查判断证据的自由,强调法官对其根据证据认定的案件事实应该达到“内心确信”的程度。牛津大学的乔纳森·科恩教授指出:自由心证制度的合理性有客观性的要求,要求事实裁判者排除主观偏见、个人好恶及其他主观因素的干扰。自由心证所依据的不再是少数已经事先规定好的标准,而是范围更广的关于我们可能会因之改变意见的具体情况的标准,而这些标准都具有客观性,包括逻辑和概率标准、自然规律标准、人类行为标准及其他普遍真理标准③④。
自由心证决不是什么唯心主义的证据理论。无论是作为一种证据思想还是一种证据制度,自由心证的价值在于其指出了具有科学性和可操作性的如何证明和怎样证明的途径,值得我国证据法学界认真学习和借鉴,公证证据法的研究也不例外。
在公证证明活动中,公证员是某些公证事项的案件事实的证明者,是另一些公证事项的案件事实的确认者,公证员交替承担着证明责任和确认责任,因此,公证员与证明和自由心证有着天然的联系。
根据一般的证明理论,结合我国公证的实际情况,笔者按照一分为二的分析方法,认为公证证明体系应当明确以下内容。
1、公证证明主体
证明主体是指应当由谁去证明,换言之,证明主体就是承担证明责任的主体。
决不能简单地、想当然地说公证证明主体就是公证员,因为这种认识是模糊的、片面的和十分有害的。对公证证明主体必须区分公证事项的两种类别或者说两种时态,分别加以考察。
通过研究公证制度在欧洲的发展历史,我们可以看出,公证行为的真实性仅限于公证人亲眼所见和听到的事项,或者换句话说,这种公证行为的真实性仅限于那些公证人实际上直接介入的在审判过程中双方当事人之间的有关事务⑤。
因此,对那些相对于公证员属于亲历的、即时性一类的公证事项(包括形式公证、保全证据公证、现场监督公证和在公证员面前签署的合同(协议)公证)来讲,公证证明主体自然是公证员,公证员的角色是现场目击的公共证人,其职责是证明其亲眼所见法律事实和法律行为的真实性和合法性。
而对那些相对于公证员属于既往的、非亲历性一类的公证事项来讲,公证证明主体并不是公证员,而应当是当事人,因为公证员并没有亲眼目睹过去已经发生的事实和行为,不可能充当任何意义上的证人,此时公证员的角色发生了转换,公证员不再是公共证人而是准法官,当事人应当提供证据来证明其所主张事实和行为的真实性,公证员则与法官类似,其职责是被动和中立地对当事人提供的证据加以审查判断,审查证据的证明能力大小,判断证据的证据力强弱,依据法律和事实对当事人所主张事实和行为的真实性从公证确认的角度作出公证证明。这一点,在继承权公证中表现得最为明显。
在既往的、非亲历性一类的公证事项中,公证已经不是一般意义上的公证证明,公证已经承担了一部分法院的确认职能—这种职能与公证人是脱胎于古罗马法庭的书记官并最终承担了法庭的非诉讼事务有着密不可分的历史渊源—确认事实、确认法律关系、确认民事权利。比如,出生公证、结婚公证、退休公证、学历公证、死亡公证等,确认的都是过去发生的事实和行为;亲属关系公证,确认的是过去已经存在的人身法律关系;继承权公证最为复杂,确认的是过去已经发生的被继承人死亡的事实、过去已经存在的继承人与被继承人之间的亲属关系以及从被继承人死亡开始就已经存在的继承人的继承权利。
从时态上来看,亲历的、即时性的公证事项可以视为现在时,既往的、非亲历性的公证事项可以视为过去时。因此,可以说:现在时的公证事项,公证证明主体是公证员,而过去时的公证事项,公证证明主体是当事人。换言之,公证员的职责,只能是“证明现在,确认过去”。
在既往的、非亲历性的公证事项中,强调“公证员不是公证证明主体而当事人才是公证证明主体”十分重要,这有助于打破已经不符合我国公证实际的完全职权主义的公证模式,改变公证员承担全部证明责任的不合理状况,恢复当事人主义的公证本来面目,区分不同类型的公证事项以重新划分公证证明责任,让当事人和公证员科学地、合理地分担公证证明责任。
前已述及,我国目前还难以实行完全当事人主义的公证证据法模式,还有必要实行职权式的当事人主义的公证证据法模式,公证员依据公证职权所做的调查取证在现阶段仍然显得必不可少,公证员仍然需要承担一部分民事侦探的职能。但是必须明确指出,即使在职权式的当事人主义的公证模式下,公证员在既往的、非亲历性的公证事项中的调查取证,不是代替当事人举证,而是辅助的、补充的和核实性质的审查、确认行为,此时公证员的主要职能是进行民事推理和民事确认。
2、公证证明客体
证明客体又称证明对象或证据标的。诉讼法意义上的证明客体,是指由实体法律规范所确定的、对诉辩请求产生法律意义的、应当由当事人提供证据加以证明的未知的、待证的要件事实。程序法事实和证据事实不能成为证明客体,证明客体是与当事人在实体法上的权利主张相联系的实体法事实。如果把非诉讼法意义上的证明客体也包括在内,则证明客体就是指要用证据来表明或说明的案件事实。证明客体是证明的中心环节。
公证证明客体是一种非诉讼的证明客体,是指法律事实、法律行为和具有法律意义的文书的真实性或者真实性与合法性。
一般地讲,法律事实,比如出生和死亡,只需要证明其存在与否,并不存在是否合法的问题,所以法律事实的公证证明客体就是该法律事实的真实性。而对法律行为和具有法律意义的文书来讲,比如设立遗嘱和所立遗嘱本身,则既存在是否真实的问题也存在是否合法的问题,所以法律行为和具有法律意义的文书的公证证明客体就是该法律行为和具有法律意义的文书的真实性与合法性。

福建省人事厅关于印发《关于开展人才派遣服务的实施办法》的通知

福建省人事厅


关于印发《关于开展人才派遣服务的实施办法》的通知

闽人发[2005]138号


各设区市人事局、省直有关单位、人才中介机构:
为适应我省人事制度改革和人才资源开发的需要,创新人才中介服务模式,根据《福建省人才市场管理条例》和省政府《关于开展劳务派遣工作的若干意见》(试行)精神,特制订《关于开展人才派遣服务的实施办法》,现印发给你们,请按照执行。


二○○五年九月十二日



关于开展人才派遣服务的实施办法

第一条 为适应我省人事制度改革和人才资源开发的需要,创新人才中介服务模式,根据《福建省人才市场管理条例》和省政府《关于开展劳务派遣工作的若干意见》(试行)精神,制订本实施办法。
第二条 人才派遣是指人才派遣组织根据用人单位的需要,通过与用人单位签订人才派遣协议,为用人单位选派人才;与被派遣人员签订聘用合同或劳动合同,选送被派遣人员按合同规定到用人单位服务的一种新型人才就业方式和用人模式。
第三条 人才派遣组织是指经设区市以上政府人事行政部门批准,为各类用人单位和人才提供派遣服务的人才派遣机构。人才派遣服务集派遣就业和相关的培训教育、社会保障、依法维权为一体,实行企业化经营、市场化运作、规范化管理。
第四条 人才派遣组织的人才中介服务许可证、年度验证、人才交流会和从业人员资格证书的管理按照《福建省人才市场管理条例》及其配套管理办法和国家有关规定执行。
第五条 人才派遣的组织实施
(一)人才派遣组织依法与用人单位签订人才派遣协议,明确双方的权利和义务。人才派遣协议的内容由双方协商确定,原则上应包括协议期限、被派遣人员工作时间、工作内容、工作要求、劳动报酬、社会保险、劳动保护与劳动条件、协议变更终止条件和违约责任等条款。其中对被派遣人员有特别约定的条款应明确体现在人才派遣组织与被派遣人员签订的聘用合同或劳动合同中。
(二)人才派遣组织依法与被派遣人员签订聘用合同或劳动合同,建立聘用或劳动关系,明确双方的权利和义务。聘用合同或劳动合同的内容由双方协商确定,原则上应包括合同期限、被派遣人员工作时间、工作内容、工作要求、劳动报酬、劳动纪律、社会保险、劳动保护与劳动条件、合同变更终止条件和违约责任等条款。
(三)人才派遣基本工作流程:用人单位提供岗位需求信息→人才派遣组织与用人单位签订人才派遣协议→人才派遣组织发布信息,推介职位,招募人才→人才派遣组织与被派遣人员签订聘用合同或劳动合同,并组织被派遣人员岗前培训→被派遣人员上岗就业→人才派遣组织为被派遣人员办理各类社会保险,发放工资,进行跟踪管理和培训,提供相关人事代理、人事劳动法律法规咨询等服务→合同期满或中止合同,解除人才派遣组织与用人单位的劳务关系、人才派遣组织与被派遣人员的劳动关系。
第六条 人才派遣组织、用人单位和被派遣人员的相关责任
(一)人才派遣组织应作为参保单位按规定为被派遣人员办理基本养老、失业、医疗、工伤和生育保险等参保手续。
(二)人才派遣组织应为被派遣人员发放工资、缴纳保险,提供人事代理、技能培训和相关人事劳动法律咨询等系列服务,保障被派遣人员的合法权益。
(三)人才派遣组织应加强被派遣人员的管理和教育,针对用人单位的岗位需求和被派遣人员的就业特点,积极采取“订单”、“定向”等灵活方式加强被派遣人员的技能培训和人才储备。
(四)人才派遣组织与被派遣人员因履行合同引发的争议,依照人事争议或劳动争议有关规定执行。
(五)用人单位应遵守国家有关安全生产法律法规,承担被派遣人员的安全生产管理责任。
(六)用人单位应依照与人才派遣组织签订的人才派遣协议要求,及时将被派遣人员工资、基本养老、失业、医疗、工伤、生育保险和相关费用转入人才派遣组织。
(七)被派遣人员应当履行合同,遵守用人单位的规章制度,服从用人单位的管理。对于违法、违纪的,用人单位可以提出处理意见和建议,由人才派遣组织按照协议和合同规定处理。
(八)被派遣人员的党、工、团关系实行属地管理,被派遣人员必须参加用人单位的党、工、团组织活动,履行相应义务。
第七条 人才派遣组织可依照省政府《关于开展劳务派遣工作的若干意见》(试行)(闽政[2004]27号)规定,享受相关扶持政策。
第八条 各级政府人事行政部门应为人才派遣组织在办理大中专毕业生就业、人才引进、留学回国人员身份认定、专业技术职务任职资格申报评审等方面的人事代理手续提供便捷高效服务。
第九条 各级政府人事行政部门是人才派遣组织的综合管理部门,负责本行政区域内人才派遣组织的指导、管理、检查和监督。
第十条 本实施办法自2005年10月1日起施行。


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