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湖北省武汉市人大常委会


武汉市物业管理条例

（2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准）


第一章　总　则


第二章　新建物业与前期物业管理

第一节　物业管理区域

第二节　附属设施设备的配置

第三节　前期物业管理

第四节　新建物业的交付使用

第三章　业主、业主大会及业主委员会

第一节　业　主

第二节　业主大会筹备组

第三节　业主大会

第四节　业主委员会

第四章　物业管理服务

第一节　一般规定

第二节　物业服务合同

第五章　物业的使用与维护

第一节　物业的使用

第二节　车位的使用管理

第三节　物业的维护

第六章　法律责任

第七章　附　则


第一章　总　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条　本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　第三条　本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

　　本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

　　第四条　市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

　　区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。


第二章　新建物业与前期物业管理

第一节　物业管理区域

　　第五条　物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：

　　（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；
　
　　（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；

　　（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

　　第六条　开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。

　　开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

　　老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。


第二节　附属设施设备的配置

　　第七条　新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。

　　物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。

　　开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。

　　物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。

　　第八条　新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。

　　第九条　新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。


第三节　前期物业管理

　　第十条　住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。

　　有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：

　　（一）投标人少于三人；

　　（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。

　　第十一条　开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。

　　前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

　　第十二条　房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

　　房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

　　第十三条　开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。


第四节　新建物业的交付使用

　　第十四条　新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。

　　第十五条　开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（四）业主名册；

　　（五）物业管理必需的其他资料。

　　区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。

　　业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。


第三章　业主、业主大会及业主委员会

第一节　业　主

　　第十六条　本条例所称业主，是指物业的所有权人。

　　尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。

　　第十七条　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第十八条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。


第二节　业主大会筹备组

　　第十九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

　　（一）专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

　　（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

　　业主总人数在二十人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　第二十条　专有部分面积和业主人数按照下列方式确定：

　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照上述面积的统计总和计算；

　　（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照上述人数的统计总和计算。

　　业主身份的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

　　第二十一条　物业管理区域符合本条例第十九条第一款规定条件，开发建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。

　　开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向区房屋主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提出设立业主大会的书面要求。

　　街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到报告或者要求之日起六十日内会同区房屋主管部门组织业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。

　　第二十二条　筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

　　筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求开发建设单位提供下列文件资料：

　　（一）物业管理区域划分证明；

　　（二）业主名册；

　　（三）建筑规划总平面图；

　　（四）附属设施设备交付使用备案证明；

　　（五）绿化竣工总平面图；

　　（六）物业服务用房配置证明；

　　（七）专项维修资金交存证明；

　　（八）成立业主大会必需的其他文件资料。

　　第二十三条　筹备组履行下列职责：

　　（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

　　（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

　　（三）确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积；

　　（四）确定业主委员会委员候选人产生方案和名单，并公开征询意见；

　　（五）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款所列内容，筹备组应当在召开首次业主大会会议十五日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

　　第二十四条　筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

　　召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由开发建设单位承担。


第三节　业主大会

　　第二十五条　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

　　业主大会依法成立后三十日内，业主委员会应当就业主大会成立事项向区房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并依法刻制和使用业主大会（业主委员会）印章。

　　第二十六条　业主大会履行下列职责：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则；

　　（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员，决定业主委员会任期；

　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

　　（四）决定选聘、解聘物业服务企业;

　　（五）依法决定专项维修资金筹集、使用、管理事项；

　　（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫；

　　（七）决定业主委员会工作经费的筹措方式；
　　
　　（八）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

　　第二十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不依法或者不依约履行召开业主大会会议职责的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内召开；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门在三十日内组织业主召开业主大会会议。

　　除前两款规定外，任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

　　第二十八条　业主大会会议以采用集体讨论的形式为主，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规定期限内未反馈意见的，视为弃权。

　　第二十九条　业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。

　　业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

　　第三十条　业主大会对业主投票权的计算，按照下列规定确定：

　　（一）按照业主人数计算的，一人计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

　　（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

　　第三十一条　业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

　　第三十二条　业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第三十三条　管理规约应当对下列事项作出约定：

　　（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

　　（二）专项维修资金的筹集、使用方案；

　　（三）共有部分的经营与收益分配、使用；

　　（四）物业管理区域内有关环境卫生、噪声、宠物饲养、安全管理等业主的权利与义务；

　　（五）违反管理规约应当承担的责任。

　　管理规约自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。


第四节　业主委员会

　　第三十四条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主、业主大会监督。

　　业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，业主大会议事规则另有规定的从其规定。业主委员会委员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。
　
　　业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

　　第三十五条　业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开委员会会议，并于会议召开三日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意通过。

　　业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　第三十六条　业主委员会委员应当忠实履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及房屋主管部门的指导与监督，房屋主管部门应当加强对业主委员会委员的培训。

　　业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职，其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业中任职的，应当在本物业管理区域内显著位置予以公告说明。

　　第三十七条　业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

　　（一）不再是该物业管理区域内的业主；

　　（二）丧失民事行为能力，不能履行委员职责；

　　（三）被依法限制人身自由半年以上；

　　（四）以书面方式向业主大会提出辞职请求；

　　（五）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第三十八条　业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

　　（一）拒不履行委员职责；

　　（二）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格；

　　（三）在本物业管理区域内违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益；

　　（四）因其他原因不适合继续担任委员的。

　　第三十九条　业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满仍未进行换届选举的，区房屋主管部门应当责令其在三十日内改正；逾期不改正的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同区房屋主管部门、社区居民委员会在三十日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

　　第四十条　业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第四十一条　业主委员会不得从事物业服务经营活动。

　　业主委员会的工作经费和利用业主共有部分经营的收益属于全体业主所有，具体使用办法由业主大会决定，其收支情况业主委员会应当定期书面公告，并接受业主大会、业主的监督。

　　第四十二条　两个以上物业管理区域共用附属设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。

　　业主委员会联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和区房屋主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业组成。联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。


第四章　物业管理服务

第一节　一般规定

　　第四十三条　业主大会可以根据所在物业管理区域的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应资质的物业服务企业提供物业服务。

　　第四十四条　物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。

　　从事物业服务咨询、顾问、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业服务活动的外地企业，应当向市房屋主管部门备案。

　　第四十五条　本市实行物业服务项目经理责任制，物业管理区域的物业服务负责人应当由有资质的物业服务项目经理担任。

　　物业服务企业应当按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作。

　　第四十六条　本市实行物业服务重大事件报告制度。物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向相关主管部门、专业经营单位报告：

　　（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全；

　　（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在八小时内难以排除，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

　　（三）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

　　（四）发生群体性事件；

　　（五）发生业主、物业使用人重大伤亡事件；
　
　　（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

　　第四十七条　业主委员会、物业服务企业应当分别建立并妥善保管业主大会与业主委员会档案以及物业服务档案，按照有关规定向房屋主管部门报送统计报表。

　　第四十八条　市房屋主管部门应当加强对物业服务质量的监督检查，组织开展物业服务质量等级考核，并将考核结果向社会公布。业主对物业服务质量的评价是物业服务质量等级考核的主要依据。业主对物业服务质量的评价办法，由市房屋主管部门制定。

　　区房屋主管部门应当会同街道办事处、乡（镇）人民政府建立物业服务企业信用档案，并向公众提供查询服务。


第二节　物业服务合同

　　第四十九条　物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授权业主委员会决定的除外：

　　（一）物业服务事项；

　　（二）物业服务质量及服务费用；

　　（三）物业管理区域内安全保障事项；

　　（四）合同期限；

　　（五）违约责任。

　　第五十条　物业服务企业应当按照合同约定履行下列物业公共服务事项：

　　（一）物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

　　（二）公共绿化的维护；

　　（三）公共区域环境卫生的维护；

　　（四）公共区域的秩序维护和安全协防；

　　（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

　　（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　（七）物业服务档案和物业档案的保管；

　　（八）其他物业公共服务事项。

　　第五十一条　普通住宅、经济适用房和廉租房物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价，其他物业的物业服务费、车辆停泊服务费实行市场调节价。确定和调整物业服务费、车辆停泊服务费政府指导价时，应当采取座谈会、论证会、听证会等形式，广泛听取意见。

　　实行政府指导价的，市物价主管部门应当会同市房屋主管部门，根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价，确定不超过基准价百分之二十的上浮幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　第五十二条　物业服务企业应当对物业服务事项、内容、标准和相应的收费项目、标准在物业管理区域内的显著位置予以书面公布。

　　第五十三条　业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

　　第五十四条　物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。

　　物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。

　　第五十五条　业主委员会应在物业服务合同期限届满六十日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业或者其他管理人。

　　业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

　　第五十六条　有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

　　（一）物业服务合同依法、依约解除；

　　（二）除第五十五条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；

　　（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

　　第五十七条　物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：

　　（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；

　　（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

　　（三）清退预收、代收的有关费用；

　　（四）法律、法规、规章规定的其他义务。


第五章　物业的使用与维护

第一节　物业的使用

　　第五十八条　物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

　　（二）将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或者厨房的上方；

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论我国性骚扰的立法司法及完善

王克先


　　[摘 要] 美国女权主义法学家凯瑟琳•麦金侬是提出性骚扰概念的第一人，美国是最早对性骚扰立法的国家。2005年8月我国《妇女权益保障法》首次将“禁止性骚扰”明确纳入法律，但对怎么样的行为是性骚扰并没有界定。各地制定的《妇女权益保障法》实施办法中，对性骚扰问题作了进一步的规定，如北京规定，禁止违背妇女意志，以具有性内容或者与性有关的语言、文字、图像、电子信息、肢体行为等形式对妇女实施性骚扰；用人单位、公共场所经营管理单位应当根据情况采取措施，预防和制止对妇女的性骚扰。本文作者认为，性骚扰是一种侵权行为，以侵权行为法调整；对性骚扰的判断应采取主客观相结合的标准；并应对职场性骚扰问题有充分的考虑。
[关键词] 性骚扰 立法 司法 完善
　　一、性骚扰概述。
　　研究性骚扰不得不从西方说起。
　　（一）性骚扰概念的提出
　　性骚扰并非近现代社会所特有，但是这种现象被作为一种社会问题，最后上升为法律问题，则是近现代社会进步与文明的产物，尤其是工作中的性骚扰，它的出现是工业革命以来，随着女性大量地进入公共领域，与男性一起从事社会活动的过程中开始大量出现的。
　　美国女权主义法学家凯瑟琳•麦金侬是提出性骚扰概念的第一人。1974年，凯瑟琳•麦金侬受理了一起女员工辞职案件。这个案件中，女员工是自己辞职而不是被老板辞退，按照美国法律，因个人原因辞职不能得到社会救济。凯瑟琳•麦金侬认为女员工辞职的原因是因为她受到了上级的性挑逗，是无法工作而不是不想工作。她提出了“性骚扰”一词，并将性骚扰定义为：通过滥用权利，在工作场所、学校、法院或其他公共领域，以欺凌、威胁、恐吓、控制等手段向妇女作出不受欢迎的与性相关的言语、要求或举止的行为。
　　（二）西方的反性骚扰立法司法
　　美国是最早解决“性骚扰”问题的国家。1976年在William v Saxbe案中，联邦地方法院首次判决，回报型性骚扰构成一种违法的性别歧视，并将性骚扰定义为：被迫的和不受欢迎的与性有关的行为。联邦上诉法院在Barnes v Coastle案中，重申了这一看法。至此，性骚扰概念作为一个法律概念，逐渐为人们所接受。
　　1980年，美国平等就业机会委员会发布了《性骚扰指南》，对性骚扰作出定义：在下列情况下向对方做出不受欢迎的、与性有关的行动或要求，及其他言语举动，均构成性骚扰：1、迫使对方接受有关行为，作为受雇或就学的明显或隐蔽的要求或条件；2、对方接受有关行为与否，将成为影响个人升迁或学业成绩的先决条件；3、有关行为具有以下目的或导致以下结果：不合理地干扰个人工作或学业；制造一个令人不安、不友善或令人反感的工作或学习环境。前两种情形被称为交换利益性骚扰或回报型性骚扰，　　第3种情形被称做敌意工作环境性骚扰。这是目前国际上最具权威的定义。
欧盟委员会1991年通过的行动规范将性骚扰表述为：建立在性基础上的不受欢迎的性举动或其他影响男性或女性工作中人格尊严的行为。并进一步表明：性骚扰的核心特征就是不为被害人所接受，是不受欢迎的。应当由每个个人来确定什么行为是可以接受的，什么行为是冒犯性的。
　　综观性骚扰的提出和发展，性骚扰的概念首先出现在西方发达国家，并首先在一些西方发达国家得到法律确认。自上世纪九十年代以来随着全球化和世界范围内妇女运动的发展、女性权利的提高，性骚扰的概念逐渐被越来越多的国家所接受和认可，获得了世界性的广泛关注，起步较晚的一些发展中国家也逐步开始研究和探讨性骚扰的问题和立法的可能性。我国2005年8月28日修正，同年12月1日起施行的《妇女权益保障法》规定了禁止性骚扰的内容，实现了性骚扰立法突破。
　　（三）性骚扰内涵和外延的演变
　　随着性骚扰理论研究和实践的不断深入，性骚扰概念的内涵和外延不断扩大，以适应社会生活的需要。由对受雇者性骚扰发展到包含对非受雇者性骚扰；主观方面构成要件的关键并非在于该项行为是否出于受害人自愿，而在于它是否受其欢迎；心理伤害的标准则日渐弱化了对性骚扰行为后果严重程度的过高要求；性骚扰一开始是对女性的权利保护，后来发现被骚扰的不仅仅女性，也有男性，实质上男女都存在着被骚扰的可能，所以对性骚扰的准确定义是包含两性都受侵犯的行为，而不仅仅是针对女性的侵犯行为，但相对来说针对女性的性骚扰，远远多于针对男性的性骚扰，所以性骚扰的提出和立法的重点旨在保护女性。
　　二、我国性骚扰现状和立法
　　（一）我国性骚扰现状
　　从凯瑟琳•麦金侬提出性骚扰概念到现在不过三十几年，性骚扰已从一个女权运动的概念变成一个世界性的热门话题。反性骚扰法律制度在美国确立之后，世界很多国家模仿美国反性骚扰法律制度，建立起本国的反性骚扰法律体系。我国关注这一问题的人也逐渐增多，要求对反性骚扰立法的呼声很高。
就我国而言，“性骚扰”这个词不是一个本土概念，但这并不等于没有性骚扰现象存在，性骚扰我国自古就有之，只不过没有“性骚扰”这个词而已。在我们的词汇里，有很多说的就是性骚扰，如“揩油”、“调戏”、“吃豆腐”、“ 咸猪手”、“耍流氓”、“毛手毛脚”等。
　　有文字记载的“性骚扰”历史可以追溯至春秋时期：斗氏之乱平息后，楚庄王召开了庆祝会，只喝得日落西山。楚庄王高兴之至，把自己最宠幸的许姬和麦姬叫来，为大臣们献舞敬酒。突然，一阵风把殿上的蜡烛都吹灭了。黑暗中，有人拉住了许姬的袖子，捏她的手。许姬非常生气，顺手把那人帽子上的缨揪了下来，许姬拿着帽缨来到楚庄王跟前告状。
　　当社会的物质文化生活处于匮乏时，性骚扰事件相对较少，而当社会的物质文化生活丰富，性骚扰事件就相对“丰富”。“饱暖思淫欲，饥寒累果腹”是两种不同物质文化水平的社会写照。改革开放之后，物质文化生活水平不断提高，社会生活逐渐多元化和复杂化, 社会活动空间逐步拓宽，女性参加工作越来越多，性骚扰现象不断显现。
　　近年来，媒体相继曝光了多起性骚扰案件，这些事件的发生引起了多方面对性骚扰问题的关注。从媒体报道及有关单位的调查资料来看,当前女性是遭受性骚扰的主要群体，其中职业女性是主要受害者。
（二）我国性骚扰立法的进程
　　反性骚扰法律制度源自美国，在中国很长时间都未进入立法，有关性骚扰的案件，受害者也均以“侵害名誉权”为由与骚扰者对簿公堂。而每起案件之后，几乎都伴有性骚扰立法的呼声。
1998年，时任全国人大常委会委员、江西省人大常委会副主任的陈癸尊在全国人大常委会审议《执业医师法》时首次提出应该增加利用职务之便对病人进行性骚扰的惩处条款。
　　1999年3月九届全国人大二次会议上，陈癸尊等32名代表正式提交了《反性骚扰法》的议案。议案中提到，从全国妇联反映的情况来看，妇女受到性骚扰正呈上升之势，而长期以来社会舆论对性骚扰视为难以启齿、不严肃的话题，因而性骚扰现象得以长期存在，为了贯彻实施宪法关于保护公民的人身自由和人格尊严不受侵犯，应及早制定《反性骚扰法》。1999年7月，全国人大常委会法制工作委员会回复：“鉴于目前在这方面的司法实践还不是太多，还需要有一个积累经验的过程，等条件成熟了之后再立这个法。”
　　2005年6月26日，《妇女权益保障法》修正案草案提请全国人大常委会审议，性骚扰首次进入立法程序。该草案中与“性骚扰”有关的三条规定分别是：任何人不得对妇女进行性骚扰；用人单位应当采取措施防止工作场所的性骚扰；对妇女进行性骚扰，受害人提出请求的，由公安机关对违法行为人依法予以治安管理处罚。2005年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议通过《关于修改的决定》，自2005年12月1日起施行。决定《妇女权益保障法》增加一条，作为第四十条：“禁止对妇女实施性骚扰。受害妇女有权向单位和有关机关投诉。”，首次将性骚扰写入法律。但是，关于性骚扰的立法仍然是原则性的，没有对性骚扰的内涵和具体法律后果作出规定，实践中缺乏可操作性。
　　为了弥补《妇女权益保障法》的不足，各地相继出台具体实施办法，对性骚扰的定义做了进一步说明。这些地方性法规对性骚扰的界定比较具体，但由于地方性法规的法律等级，对于实施了什么样的性骚扰行为，应该承担什么样的法律责任，还是没有规定。
　　（三）我国性骚扰的法定概念
　　关于性骚扰的概念，国内司法、学术、妇女等各界的界定和表述各有不同，这里不一一罗列。而根据《北京市实施〈中华人民共和国妇女权益保障法〉办法》等地方性法规的相关条文，性骚扰的概念应当是：违背妇女意志，以具有性内容或者与性有关的语言、文字、图像、电子信息、肢体行为等形式扰乱女性，使之不得安宁，人格尊严受损的行为。
　　从《妇女权益保障法》，主要是各地的妇女权益保障法实施办法来看，我国立法将性骚扰的对象限定为女性，既包括发生在公共场所的性骚扰，也包括发生在工作场所的性骚扰。构成性骚扰需同时具备三个要件：一是被骚扰对象专指女性；二是违背被骚扰女性的意志；三是涉及性相关的淫秽内容。
　　三、各地典型案例
　　（一）陕西西安，职工童女士诉总经理案，原告败诉，全国首例性骚扰案。
2001年7月，陕西省西安市一位30岁的国有企业女职员童女士向西安市莲湖区法院起诉，指证其所在公司的总经理对她进行了性骚扰。童某在起诉状中称，早在1994年该总经理就以将她调到好的部门工作为诱饵，在办公室里对她动手动脚。遭到她的严厉斥责和反抗。但经理不仅毫无收敛反而变本加厉，不仅在不同场合对她进行骚扰，甚至提出要和她一起去酒店开房间。由于她坚决拒绝严辞相向，经理竟然在工作中予以刁难，无故克扣她的福利和奖金。
　　2001年10月24日，西安市莲湖区法院不公开开庭审理了此案。在经过近两个月的审理后，法院认为，　　此案由于原告没有足够的证据证明性骚扰事实存在，驳回原告的起诉。
　　原告提供的证据中包括一位同事的证人证言：曾经在总经理办公室门外听到里面的厮打声以及原告的喊声：你不要这样。但法院认为证人没有进门，不能认定总经理办公室里的人就是被告，法院仍然以缺乏证据为由驳回了她的起诉。
　　法院判决后，童女士没有上诉，这起闹得沸沸扬扬的性骚扰案就此划上了句号。
　　据悉，这是全国首例进入诉讼程序的性骚扰案。
　　2、湖北江汉，女教师何?志诉上司盛平案，全国首例原告胜诉的性骚扰案。
　　原告何?志是武汉市某商业学校中外语言教研室老师，因不堪原教研室副主任盛平的性骚扰，于2002年7月向法院提起诉讼。何?志诉称，自2000年下半年始，被告利用工作之便对原告进行性诱惑，被拒绝后仍不死心，在同事面前大肆宣扬喜欢原告。2001年某日，学校组织教师外出春游，当晚11点多被告尾随至原告房间，对原告隐私部位抚摸，强行亲吻。此后，只要办公室没有别人，便肆无忌惮地对原告性骚扰，并给原告发黄色短信息。
　　原告认为，被告对原告进行言语挑逗、行为骚扰，进而发展为性侵害，不仅影响了其正常工作生活，而且对身心健康造成了极大伤害，精神几乎崩溃。被告的行为侵犯了她的身体权、人格尊严权和名誉权。
被告辩称，与原告是普通的同事关系，从未有过非礼行为。反而曾被原告的丈夫勒索10000元，并在其胁迫下写下保证今后与何?志是正常的同事关系，对以前所做的事向原告丈夫刘先生表示歉意的保证书。原告丈夫没拿到钱，就在学校吵闹，被告不堪压力，辞去了教研室副主任职务。
　　法院审理查明，在学校组织春游期间，被告在原告房间仅有原告一人的情况下逗留了一段时间。其后，被告在与原告打扑克、抢手机的过程中，分别吻过原告一次。学校在同意被告辞职的文件中称其“行为举止不当，有损教师职业形象”。审理中，被告未就保证书系受胁迫所写举证。
2003年6月9日，武汉市江汉区人民法院作出一审判决：被告侵扰原告事实成立，判决被告向原告赔礼道歉，并赔偿精神损失费2000元。
　　被告盛平不服一审判决，向武汉市中级人民法院提出上诉。2003年10月，二审法院审理后，认定事实与原审法院判决所认定事实基本一致，认为盛平确有行为不妥之处，理应赔礼道歉。但盛平的行为并未对何?志造成严重危害后果，撤销一审盛平向何?志赔偿精神损失费的判决。
据称这是全国首例原告胜诉的性骚扰案。但该案胜诉的关键在于存在极其特殊的例外情况：原告手中有被告书面的保证书，保证书中被告承认有不正当的侵害行为。