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浅析房屋承租权之法律保护/郝树亮

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 20:38:52  浏览:9313   来源:法律资料网
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浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,承租人向出租人支付租金的行为,是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质,房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁;按照房屋的所有权性质,房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否确定,房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍,房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护,主要体现
在两方面:一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债,是基于依据有效合同所产生的债,也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要,法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力,学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”,使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移,租赁关系对于租物的受让人仍然有效,例如《合同法》第二百二十九条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则,也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定,那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日),房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的,而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题,从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”,这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志,这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义,而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序,房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成:
(1) 是在租赁合同成立时形成;
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成;
(3) 租赁合同登记备案时形成;
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为:
(1)租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间,理由是租赁合同成立时因合同尚未生效,合同对当事人不具有约束力,承租人的房屋承租权当然是未形成的;
(2)在租赁合同约定的生效条件具备时,承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的,对合同当事人是具有约束力的,而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力,所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件,因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”,而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
(3)那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全,所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理,通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益,《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度,但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序,但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度,使房屋租赁产生物权的公示力,从而产生对抗第三人的物权效力,从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度,但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊,而且规定一些不合理的地方,例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”,而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的,这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下,因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案,而具备了办理抵押登记的条件,从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护,这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会,是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定,对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定,该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租,这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位,本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件,至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案,让当事人去选择先抵押或先租赁,这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理,也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能,体现民法的意思自治和契约自由的原则。
(4)至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发,在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证,并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式,法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护,制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度,以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者:郝树亮(13911512034)
日期:2003年4月4日


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西安市人民政府办公厅关于印发西安市聘任市政府法律顾问暂行办法的通知

陕西省西安市人民政府办公厅


西安市人民政府办公厅关于印发西安市聘任市政府法律顾问暂行办法的通知



市政办发〔2003〕167号  2003年8月日

  西安市司法局、西安市人民政府法制局制定的《西安市聘任市政府法律顾问暂行办法》,已经市人民政府同意,现予以印发。

西安市聘任市政府法律顾问暂行办法

  第一条为了坚持依法行政,实现行政决策的法制化,根据有关规定,结合我市实际,制定本暂行办法。
  第二条市人民政府根据工作需要聘任资深律师担任市政府常年法律顾问,组成西安市人民政府法律顾问团。
市政府法律顾问人选,由市司法局会同市政府法制局从本市律师中择优选荐,报市政府审核确定。
  第三条受聘担任市政府法律顾问的人员,根据市政府以及市长、副市长委托,主要提供下列法律帮助和服务:
  (一)就市政府重要行政决策和行政措施提供法律咨询意见,或进行法律论证;
  (二)对市政府组织起草的重要的地方性法规、规章或者其他规范性文件,从法律方面提出修改意见或建议;
  (三)为市政府处理有关行政纠纷、经济纠纷和其他民事纠纷提供法律帮助;
  (四)代理市政府参加有关诉讼活动;
  (五)按照市政府工作安排,向政府工作人员讲授法律知识;
  (六)市政府授权委托的其他法律事务。
  第四条由市政府向确定聘请的法律顾问颁发聘书。
  市政府法律顾问聘用期与本届政府的任期相同。
  第五条市政府法律顾问享有下列权利:
  (一)参加与委托事务有关的会议;
  (二)查阅与委托事务有关的文件及资料;
  (三)就委托事务向有关单位和人员进行询问、调查;
  (四)按约定享受一定的工作补贴和报酬;
  (五)市政府认为可以享有的其他权利。
  第六条受聘担任市政府法律顾问的人员,应当忠实履行职责,依法维护政府形象和合法权益。在履行职责、承办有关委托法律事务时,应当遵守下列规定:
  (一)不得超越市政府委托权限办理委托事务;
  (二)不得借市政府法律顾问名义招揽其他业务;
  (三)在涉及以市政府为相对人的诉讼及非诉讼法律事务中,非经市政府同意,应当主动回避;
  (四)对工作中接触到的政府秘密及不允许公开信息,必须严守保密义务;
  (五)遵守工作纪律,不得无故推辞市政府委托的法律事务。市政府法律顾问违反前款规定或工作不称职的,由市政府法制局会同市司法局提出解聘意见,报市政府审定。
  第七条市政府法制局负责市政府与政府法律顾问的工作联系,为政府法律顾问开展工作提供服务和帮助。
  市司法局负责对担任市政府法律顾问的律师进行监督和指导,并将有关情况及时反馈市政府法制局。
  第八条关于市政府法律顾问的交通、通讯补贴,应由市财政局根据受聘法律顾问的实有人数,按原规定,以每人每月200元的标准核拨(检法两院及政府现职工作人员除外);代理市政府参加诉讼活动,按国家规定给予适当的工作报酬;受市政府委托外出的差旅费,由市政府法制局支付,支付标准按有关规定执行。
  关于市政府法律顾问差旅费及代理诉讼的工作报酬等费用,应按照具体情况,由市财政局审核后拨付。
  第九条政府法律顾问工作应当每年进行工作小结,聘任期满应当进行全面工作总结。对成绩突出的,予以表彰奖励。
  第十条市政府工作部门和区、县人民政府聘任法律顾问参照本办法执行。
  第十一条本办法自2003年 10 月1 日施行。


上海市殡葬管理条例

上海市人大常委会


上海市殡葬管理条例
上海市人民代表大会常务委员会


(1997年8月20日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过)

第一章 总则
第一条 为了规范殡葬活动的管理,深化殡葬改革,促进社会主义文明建设,根据国务院《殡葬管理条例》以及其他有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 本条例适用于本市行政区域内的殡葬活动及其管理。
革命烈士、少数民族、香港特别行政区居民、澳门同胞、台湾同胞、华侨和外国人的殡葬活动及其管理,国家和本市地方性法规另有规定的,按照规定执行。
第三条 本市殡葬活动及其管理的原则是:实行火葬,节约殡葬用地,保护环境,尊重中华民族美德,革除殡葬陋俗,提倡文明节俭办丧事。
第四条 上海市民政局(以下简称市民政局)是本市殡葬活动的行政主管部门,负责实施本条例;其所属的上海市殡葬管理处(以下简称市市殡葬管理处)负责殡葬活动的具体管理工作。
区、县民政局按照各自的职责负责本辖区内殡葬活动的管理工作。
各级公安、工商、卫生、规划、园林、房屋土地、环境卫生、环境保护以及农业、交通等行政管理部门,应当按照各自职责,配合民政部门共同做好殡葬活动的管理工作。
第五条 文化、新闻出版和广播电影电视等部门,应当采取各种形式,配合民政部门共同做好殡葬改革、移风易俗的宣传教育工作。
机关、社会团体、企业、事业单位、居(村)民委员会和其他组织,应当在本单位或者本地区开展有关殡葬活动移风易俗的宣传教育工作。

第二章 殡葬服务单位
第六条 殡葬服务单位根据本市殡葬工作的规划和合理、需要、便民的原则设立。殡仪馆(含火葬场,下同)、公墓、骨灰堂的建设,应当纳入城乡建设规划。
设立殡仪馆由市民政局报市人民政府批准。
设立公墓由市民政局批准。
设立骨灰堂、殡葬服务代理单位,以及殡仪馆、公墓或者骨灰堂在其服务场所以外开设殡葬服务部,由市殡葬管理处批准。
利用外资设立殡仪馆、公墓或者骨灰堂,按照国家有关规定办理。
第七条 经批准设立的殡葬服务单位,应当按照有关规定向其他行政管理部门办理相应的审批登记手续。其中使用集体所有土地的,还应当办理土地征用手续。
第八条 殡仪馆、公墓、骨灰堂以及殡葬服务代理单位开业前,应当向市殡葬管理处提出书面申请,市殡葬管理处应当自收到申请书之日起三十日内作出决定。对符合下列条件的,发给殡葬服务证:
(一)取得工商行管理部门核发的营业执照;
(二)有符合标准的场地和必需的设施;
(三)主要负责人取得市殡葬管理处核发的上岗证书。
第九条 殡葬服务证每年验审一次。未经验审或者验审不合格的,不得继续从事殡葬服务活动。
第十条 殡仪馆、公墓、骨灰堂及其代理单位变更名称、法定代表人、经营地址或者经营服务范围以及终止经营服务的,应当向市殡葬管理处提出申请,经同意后,向有关行政管理部门办理变更或者注销手续。
第十一条 殡仪馆、公墓、骨灰堂扩大占地面积,应当按照设立审批程序向有关行政管理部门办理审批手续。
第十二条 殡葬服务单位应当加强对殡葬服务设备、设施的管理,保持殡葬服务场所和设备、设施的整洁和完好,防止环境污染。
殡葬服务单位的从业人员应当遵守操作规程和职业道德,实行规范化文明服务,不得利用工作之便索取财物。
殡葬服务单位及其从业人员,对殡葬服务场所中妨害公共秩序或者抛撒、使用封建迷信殡葬用品的行为,应当予以劝阻、制止。
第十三条 殡葬服务的收费项目及其收费标准,应当经物价管理部门核准予以公布,不得超项目或者超标准收费。违反规定收费的,由物价管理部门依法处理。
市殡葬管理处收取的管理费只能用于殡葬活动的管理工作,不得挪作他用。

第三章 殡殓活动
第十四条 死者有亲属的,亲属是丧事承办人;死者没有亲属的,其生前单位或者临终居住地的居(村)民委员会是丧事承办人。
第十五条 在本市死亡的,遗体应当在本市火化。
因特殊情况需要将遗体运出本市的,应当经市殡葬管理处批准。
第十六条 丧事承办人应当自知道死者死亡之时起二十四小时内,向公安部门办理死亡证明手续,并通知殡仪馆接运遗体,但涉及医疗事故死亡的,按照有关规定办理。
无名遗体、无主遗体和涉及刑事案件的遗体,由公安、司法部门通知殡仪馆接运。
捐献的遗体按照国家和本市的有关规定办理。
第十七条 殡仪馆应当自接到通知后十二小时内接运遗体,并应当对遗体进行必要的技术处理,确保卫生,防止污染环境。
搬运遗体由殡仪馆负责,有关单位和个人应当为搬运遗体提供方便。
第十八条 殡仪馆以外的单位和个人不得从事遗体的运送、防腐、整容、更衣等殡葬经营服务活动。
第十九条 丧事承办人凭公安部门核发的死亡证明向殡仪馆办理遗体火化手续。殡仪馆应当根据公安部门核发的死亡证明火化遗体。
遗体火化后,殡仪馆应当向丧事承办人出具火化证明。
第二十条 运至殡仪馆的遗体应当在十五日内火化。因特殊情况需要延期火化的,丧事承办人应当根据殡仪馆的隶属关系报市殡葬管理处或者区、县民政局批准。
丧事承办人自遗体运至殡仪馆之日起十五日内不办理火化手续,又不说明理由的,殡仪馆应当书面通知丧事承办人限期办理。丧事承办人逾期仍未办理的,殡仪馆根据隶属关系报市殡葬管理处或者区、县民正局批准,向有关区、县公安部门备案后,可以火化遗体,并通知丧事承办人领
回骨灰。遗体存放、火化等费用,由丧事承办人负担。
患传染病死亡的遗体,殡仪馆应当采取防止传染的措施。殡仪馆对高度腐败的遗体应当立即火化。
第二十一条 丧事承办人举行殡殓等丧事活动,不得妨辖公共秩序和公共卫生,不得危害公共安全或者侵害他人的合法权益。

第四章 骨灰安置
第二十二条 提倡和鼓励采用播撒、深埋、植树葬等不保留骨灰的安置方式。采用播撒、深埋、植树葬等方式安置骨灰的,安置地不设纪念性标志。
各有关部门和单位对采用不保留骨灰的安置方式,应当予以支持。
播撒、深埋、植树葬等骨灰方式的具体实施办法由市人民政府制定。
第二十三条 公墓应当凭殡仪馆出具的火化证明出售墓穴。禁止出售寿穴,但为死者健在配偶留作合葬的寿穴、无子女的老年人或者有其他特殊情况者购买的寿穴除外。
墓穴和骨灰存放格位的购买者不得转让墓穴和骨灰存放格位。
禁止墓穴和骨灰存放格位的传销活动。
第二十四条 公墓和骨灰堂出售墓穴、骨灰存放格位时,应当与购买者签订购销合同。墓穴、内存存放格位使用人的姓名不得变更。
墓穴和骨灰放格位的购买者应当交纳墓穴、骨灰存放格位维护费。维护费专项用于墓穴和骨灰存放格位的日常维修与保养,不得挪作他用。
第二十五条 禁止在墓穴内埋葬遗体、遗骸;禁止在公墓以外建墓立碑。

第五章 殡葬设备和殡葬专用品管理
第二十六条 制造、销售焚尸炉、运尸车、尸体冷藏柜等殡葬设备和包尸袋、骨灰盒、墓用石制品等殡葬专用品的单位和个体工商户,在开办前应当向市殡葬管理处提出书面申请,市殡葬管理处应当自收到申请书之日起三十日内作出决定,对批准的,发给批准书;对不予批准的,应当
书面答复申请人。
制造、销售寿衣、花圈的单位和个体工商户,在开办前应当向所在地的区、县民政局提出书面申请,所在地的区、县民政局应当自收到申请书之日起三十日内作出决定,对批准的,发给批准书;对不予批准的,应当书面答复申请人。
取得批准书的,应当按照国家有关规定向工商行政管理部门办理工商登记手续。
第二十七条 焚尸炉、运尸车、尸体冷藏柜等殡葬设备,必须符合国家规定的技术标准。禁止制造、销售不符合国家技术标准的殡葬设备。
第二十八条 制造、销售包尸袋、骨灰盒、墓用石制品,寿衣、花圈等殡葬专用品的单位和个体工商户,不得在批准的制造、销售场所以外从事经营活动。
第二十九条 禁止制造、销售封建迷信殡葬用品。

第六章 法律责任
第三十条 对违反本条例规定的单位、个体工商户和个人,按照下列规定予以处罚:
(一)未经批准擅自设立殡葬服务单位的,殡仪馆、公墓、骨灰堂擅自扩大占地面积的,制造、销售封建迷信殡葬用品的,按照国务院《殡葬管理条例》处罚;
(二)未取得殡葬服务证、殡葬服务证未经验审或者验审不合格从事殡葬服务活动的,以及未取得殡葬设备、殡葬专用品批准书从事制造、销售的,由市殡葬管理处责令停产停业,没收违法所得,情节轻微的,可以并处二千元以上一万元以下罚款,情节严重的,可以并处一万元以上五
万元以下罚款;
(三)擅自将遗体运出本市的,市殡葬管理处或者区、县民政局可以处二百元以上二千元以下罚款;
(四)违反规定出售墓穴骨灰存放格位的,由市殡葬管理处或者区、县民政局责令停止违法活动,没收违法所得,可以并处违法所得一倍以上三倍以下罚款;
(五)在殡葬活动中妨害公共秩序、危害公共安全、侵害他人合法权益构成违反治安管理行为的,由公安部门依法给予治安管理处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十一条 市、区、县民政局和市殡葬管理处应当依法管理,公正执法;因违法行政,给当事人造成直接经济损失的,应当予以赔偿。
市、区、县民政局和市殡葬管理处的工作人员玩忽职守,滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十二条 本条例的具体应用问题由市民政局负责解释。
第三十三条 本条例自1998年1月1日起施行。




1997年8月20日

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